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Calculer le prix d’un bien immobilier au mètre carré, est-ce vraiment fiable ?

C’est entendu : avant de mettre votre appartement charentonnais en vente, vous devez fixer un prix. Et pour cela, commencer par réaliser une estimation (ou une expertise, en fonction des cas – voir dans cet article la différence).

Le premier réflexe des vendeurs consiste à se rendre sur les portails d’annonces pour s’informer sur les prix des biens équivalents dans les environs immédiats. Et/ou se renseigner au sujet du prix du mètre carré dans la commune, dans le quartier et dans la rue. Le prix du mètre carré étant une référence, il permet (théoriquement) aux propriétaires de se faire une idée de la moyenne des tarifs pratiqués.

Mais est-ce vraiment fiable ? Faut-il absolument calculer le prix au m2 à Charenton pour pouvoir fixer le bon montant et garantir le succès de sa vente ? C’est ce que nous allons voir tout de suite.

Calculer le prix au m2 à Charenton : une fausse solution de facilité

Un propriétaire qui s’apprête à mettre son logement en vente se pose mille et une questions. Celles-ci ont trait au déroulement d’une transaction, aux garde-fous de sécurité, au rôle du notaire… Et, bien entendu, à la meilleure façon de fixer le bon prix de vente.

La solution la plus simple, pour y parvenir, consiste à calculer le prix au m2 à Charenton et de s’en inspirer pour fixer son propre prix. L’équation est la suivante :

Prix moyen du mètre carré à Charenton x surface habitable dans le logement

= valeur de l’appartement

Vous n’avez plus, ensuite, qu’à en déduire la valeur marchande du bien. Et si vous vous demandez comment trouver cette information de base (le prix moyen du mètre carré), il suffit de chercher quelques secondes sur Internet pour se rendre compte que de nombreux sites proposent des baromètres des prix de l’immobilier.

Sauf que calculer le prix au m2 à Charenton n’est jamais si facile. Cela, parce que :

  • Les baromètres des prix sur le web n’indiquent jamais leurs méthodes de calcul. Il faut donc les croire sur parole !
  • Le prix moyen du mètre carré donne une tendance globale. Ces informations permettent de visualiser les évolutions des indices de prix pour mieux connaître le marché national. Mais chaque commune, chaque quartier, chaque rue même, est un micro-marché qui n’a potentiellement rien à voir avec les tendances globales.

Vous l’aurez compris : le fait de calculer le prix au m2 à Charenton est donc une fausse solution.

Des baromètres plus ou moins fiables

Le problème des baromètres de prix, c’est qu’ils sont plus ou moins fiables selon les cas. Les portails d’annonces, en particulier, doivent être considérés avec distance : leurs indices de prix sont issus des statistiques réunies au sujet des prix souhaités par les vendeurs. Or, ceux-ci ont tendance à surestimer leur bien et les annonces qui stagnent désignent souvent des logements trop chers – alors même que ces derniers sont pris en compte dans le calcul du prix moyen.

En ce sens, calculer le prix au m2 à Charenton à l’aide des plateformes d’annonces n’a rien de fiable.

Le site le plus intéressant reste l’indice des notaires de France, qui a la particularité de puiser ses données dans les ventes effectivement réalisées. Les statistiques affichées découlent donc des prix réels auxquels les biens ont été vendus une fois les actes définitifs signés. Malgré ses défauts, ce site reste la meilleure base de référence possible pour calculer le prix au m2 à Charenton.

Des écarts de prix importants en fonction de l’état du bien et de la surface habitable

Autre problème lié au fait de vouloir calculer le prix au m2 à Charenton à partir de baromètres globaux : les statistiques ne prennent pas en compte les particularités des biens… Ni même leur taille !

Prenons trois exemples pour illustrer ces problématiques :

  • Entre un logement flambant neuf et un bien qui nécessite énormément de travaux de réhabilitation, le prix du mètre carré dans une rue donnée (rue de Paris, avenue Jean Jaurès…) reste le même. Alors que le prix réel peut varier de plus ou moins 50 % en fonction de l’état du bien ! Idem pour un bien avec un grand balcon et un autre qui n’en a pas, etc.
  • Entre deux appartements situés dans le même immeuble (donc avec un prix du mètre carré identique), mais à des étages différents, la valeur peut changer du tout au tout. Un logement installé au rez-de-chaussée vaut bien moins cher qu’un autre, identique à tout point de vue, mais situé au 3e étage. Il en va de même pour l’emplacement du bien dans une même rue : entre celui qui jouxte l’entrée du métro et celui qui est collé à un restaurant, la valeur n’est pas identique.
  • Calculer le prix au m2 à Charenton consiste à partir de l’idée que chaque mètre carré vaut X euros. Sauf que le prix d’un bien n’augmente pas toujours proportionnellement à sa surface ! Un T2 de 40 m2 vaut plus cher qu’un studio de 25 m2, pour sûr. Par contre, le prix ne change pas énormément quand on passe d’un appartement de 100 m2 à un autre de 115 m2. Cela, parce que le mètre carré est d’autant plus cher que la surface est petite. En somme, chaque mètre carré n’a pas une valeur fixe.

Retenez-en une chose : chaque logement est unique. Chacun possède ses particularités, qu’un prix moyen ne peut recouvrir. Calculer le prix au m2 à Charenton, c’est donc important, mais ça ne fait pas tout.

Une seule solution pour fixer le bon prix : avoir recours à une estimation en bonne et due forme

Calculer le prix au m2 à Charenton soi-même ne peut donner qu’un résultat approximatif. D’abord, parce que les statistiques ne sont pas fiables. Ensuite, parce que les indices de référence ne prennent pas en compte les spécificités de votre bien.

Comment contourner la difficulté et fixer le bon prix, celui qui correspond au bien lui-même ?

La solution : passer par une estimation professionnelle de votre appartement. Les professionnels ont leurs propres indices de prix, basés sur les transactions réalisées, et connaissent le marché comme leur poche. Ils sont les mieux placés pour estimer votre logement à sa juste valeur et vous recommander un prix en accord avec le marché – l’assurance de vendre au plus vite.

Un agent immobilier ayant réalisé une estimation vous remet un avis de valeur minutieusement préparé. À vous, ensuite, de décider si vous souhaitez en tenir compte ou pas ! Vous ne prenez aucun engagement, donc aucun risque.

Alors, pourquoi calculer le prix au m2 à Charenton vous-même et prendre le risque de surestimer (ou de sous-évaluer) votre appartement ?

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Je vis avec mon mari et nos 2 enfants à Charenton. Cette ville est au centre de mon épanouissement familial, mais aussi professionnel en tant que Manager de l'Agence Eppler Immobilière depuis 16 ans. Je suis aussi très impliquée dans la vie associative notamment avec l'Azur Olympique Charenton.

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